商品房预售中预购人权益保护之研究（摘要、目录）

作者：李媛（2005级民商法硕士）

摘 要

学界对商品房预售的存废之争，引起了笔者对商品房预售制度完善的思考。笔者认为，在我国目前房地产市场发展进程中，不应当取消预售制度，而是要实现商品房预售制度的“软着陆”，通过制度设计，进一步完善相关法律规定。经过思考，笔者提出了在商品房预售制度的完善中，保护预购人权益是核心问题，应加强和完善已有制度中对预购人权益保护的内容。预购人权益有着自己的独特内涵，不仅包括预购人享有的权利，还包括预购人享有的利益，在此基础上进而明确预购人权益的种类范围；由于商品房预售制度具有独特属性，预售合同又是一种重要的远期履行合同，因此预购人的权益是一种期待性权益，是一种债权性权益，且具有“物权性”；在关系复杂的商品房预售过程中，预购人与其他主体进行利益博弈时，处于失衡的弱势地位，基于其特殊属性和在预售中的特殊地位，应当对其进行特殊保护。明确基础理论后，笔者分析了我国现有预售制度中在保护预购人权益方面存在的缺陷，以及有关侵害行为的类型，剖析了缺陷存在的现实原因，提出借鉴不同地区和国家的经验，明确设立预购人权益保护的基本原则，应从事前准入门槛的提高、事中监管与登记的完善、事后保护的加强等方面进行多角度的全程保护，由此才能降低预购人的交易风险，规范预售市场，更好地发挥商品房预售制度的积极作用。本文运用了比较研究和实证研究的分析方法进行论证。

关键词：预购人；地位失衡；权益保护；重新构建；基本原则；全程保护