困惑与选择之三：夫妻关系存续期间，房产署名一方出卖房屋法律效力的认定

【案情简介】 周晓斌与王风兰系夫妻关系，共同拥有房屋一套某市近郊独栋别墅，该房屋产权证上所有权人一栏仅有周晓斌一人，其妻王风兰未署名。2007年11月12日，周晓斌在未征得妻子同意的情况下，经某市某房屋中介公司（以下简称中介公司）介绍，与董 兵签订了《房地产买卖契约》及《补充协议》各一份，约定：周晓斌将上述别墅出售给董 兵；协议签订后，董 兵于同年11月22日按约支付了全部购房款3850000元，转年1月份实际入住，2月份周晓斌委托中介公司处理该别墅转让事宜，并与董 兵在某市房地产转让登记申请表上签字。

2008年3月3日，周晓斌之妻王风兰回家发现，董 兵居住在自己房屋内即报警，某市某区公安分局某派出所出警后，责成中介公司暂停过户。2008年4月2日，董 兵将周晓斌和王风兰起诉到法院，认为其与被告周晓斌签订的协议有效，原告已交付了房款并实际入住，两被告应协助办理讼争房屋过户手续，并赔偿原告损失23450元。被告周晓斌未答辩。被告王风兰辨称，原告与被告之一周晓斌签订的《房地产买卖契约》其不知晓，该房屋系两被告共有，被告周晓斌私自处分共有房屋的行为，应属无效。

【法律冲突】

▉《婚姻法》司法解释规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除非当事人另有约定或法律另有规定，归夫妻共同所有。在没有约定（或约定不明）也没有法律特别规定的情况下（如法律对夫妻个人特有财产的规定），则应当认定婚姻关系存续期间取得的、登记在一方名下的房屋归夫妻双方共有。《婚姻法》司法解释（二）第十九条就明确规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”

我国《婚姻法》第十七条第三款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 《婚姻法》司法解释（一）第十七条对“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”做出解释，并在第二项中规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

▉《物权法》第九十七条规定：“ 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

【困惑与选择】

这里需要讨论的有三个问题：

1、王风兰在售出别墅的产权人一栏中，未属姓名，能否成为该房产的共有人？

按照上面两个案例分析的结果看，王风兰与周晓斌夫妻关系存续期间所得的房产，应属于夫妻共有的财产。王风兰应为事实物权人。与法律物权人周晓斌具有同等法律地位，在权利归属的问题上夫妻双方的法律待遇是一样的，不应该区别对待。但是，当出现第三人对该房产实施侵害行为时，登记物权人，也是法律物权人即具有对抗第三人的排它的权利，而事实物权人王风兰则没有排他的权利。

从另一个思路考虑：对夫妻关系存续期间，夫妻共同购置的财产的归属问题上，从物权法与婚姻法的关系上看，谁的法律效力优先呢？笔者认为：物权法是当今社会一切财产归属关系的一般性的法律规范；婚姻法是整个社会中，仅限于家庭夫妻关系之间的财产归属关系的法律。婚姻法与物权法在家庭夫妻间财产归属的适用上，婚姻法属于特别法，物权法属于普通法。特别法优先于普通法，婚姻法应优先于物权法适用。《婚姻法》中规定的夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除非当事人另有约定或法律另有规定，归夫妻共同所有。在没有约定（或约定不明）也没有法律特别规定的情况下（如法律对夫妻特有财产的规定），则应当认定婚姻关系存续期间取得的、登记在一方名下的房屋归夫妻双方共有。本案中周晓斌和王风兰夫妻共同购置的别墅，是他们的共同财产。

对此类问题我们还可以这样分析，不动产登记簿在很大程度上能够反映不动产的实体权利关系，但这并不能排除登记的物权与真实的状态不一致情况的出现。就此而言，依不动产登记簿确定的物权的归属，实际上只是一种权利的推定，一旦有反证证明登记发生错误，就应当推翻登记从而重新确定物权的归属。法律的正义在于：追求对真实物权状态的法律认定。

2、夫妻双方共有的房产，夫妻一方背着另一方卖掉，另一方提出异议，其出卖行为是否有效？

夫妻一方未经另一方许可，处分属于另一方的财产份额，是否有效？有两条法律规定。

一是，我国《物权法》第九十七条规定：“ 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

二是 ，我国《婚姻法》的司法解释中明确规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

《物权法》的上述规定，指出了对共有财产的处分，需经全体共同共有人的同意，除非当事人另有约定，并没有给出另一条出路，即法律规定。那么，周晓斌的处分别墅的行为对他妻子是否当然生效？这又是一个困惑，如何做出选择？我国《物权法》第八条规定：“其他相关法律对物权另有规定的，依照其规定。”据此，《婚姻法》的司法解释是特别法，《物权法》是普通法。婚姻法应优于物权法适用本案。在婚姻法的司法解释中，采取了夫妻双方法定代理制，夫妻之间的共有财产的处分不需授权，夫妻一方处分了全部财产份额对另一方自动生效，这是基于夫妻双方的人身关系的特殊性决定的。所以，本案中的周晓斌处分他们夫妻共有的别墅的行为是有效的。

3、本案中对“受让人善意”的认定。

① 若中介公司为恶意，是否影响对受让人善意的认定。

原告董兵通过中介公司与周晓斌签订买卖合同，如果中介公司明知周晓斌属于无权处分，而有意不告知董兵，董兵不知或也不应知的情况下，致使双方订立合同并完成过户登记，应推定受让人主观上具有善意，从而取得该处房产。由原所有权人之一王风兰另案起诉，将无权处分人周哓斌和中介公司同时列为被告，追究他们的侵权责任；反之，受让人董兵不具有主观善意，不能适用善意取得，由周哓斌和中介公司共同承担履行不能的违约责任。

对于中介公司主观恶意对受让人的影响。笔者认为，应视具体情况而定：

如果中介公司的服务内容仅为提供中介信息，主要交易为当事人双方所为，受让人为善意；

如果中介公司不单纯提供了中介信息，而且还代理受让人行使了实体交易行为，受让人难以认定为善意。理由是，本案中董兵委托中介公司代办房产过户手续，实为委托代理行为，中介公司明知周晓兵为无权处分人，其明知也被推定为董兵也是知道的。因为，代理人的行为后果应由被代理人承担，受让人应为自己选任代理人承担相应的风险，应推定原告董兵不具备主观上的善意。

② 受让人善意的心理状态，应以何时为准？

在本案中，董兵已经向房地产管理部门申请了过户登记，这时发现周晓斌实为无权处分，如果后来登记成功了，原告是否还符合善意的主观要件呢？认定受让人主观善意应以何时为准，这将直接影响到对本案的判决，对此有三种主张：

第一种观点“合同签订主义”。即以签订合同时为准。

理由：不动产登记簿是以国家信用为保障的，如果要求受让人除了要了解登记薄的状况之外，还要承担额外的审查义务，这对于受让人不公平，也不利于商品的自由流转。因此，只要受让人在签订合同时，履行了注意义务就应推定其具有主观善意。

本案中原告基于对房产证记载事项的信赖，才与被告签订了房屋买卖合同，已经尽到了必要注意义务，且原告已经支付了合理对价，并已实际入住，为维护我国房产登记制度的公示公信力、保护交易安全，应当认定原告基于“善意”而“取得”讼争的别墅房产，判决两被告继续履行合同，协助办理房产过户登记手续。王风兰则可以通过诉讼，要求无权处分人周晓斌承担相应的侵权责任。

第二种观点“申请登记主义”。即以申请登记时为准。

理由：由于登记过程非受让人所能左右，以申请时为准判别受让人是否为善意，更能保护受让人的权益。即使在登记过程中知道让与人无处分权，也不妨碍善意取得的适用，只要受让人提出登记申请时为善意即可。例如，《德国民法典》第892条第2项便规定：“为取得权利而有必要进行登记的，对于取得人的知情，以提出申请的时间为准，或在依873条有必要成立的合同嗣后才成立时，以合意的时间为准”。

本案中董兵与周晓斌已在房屋过户申请表上签字，应视该房产交易行为已经完成登记，董兵基于善意取得获得该讼争房屋的所有权，被告王风兰可以通过另行起诉要求周晓斌承担侵权责任。

第三种观点“登记完毕主义”。即以登记完毕时为准。

理由：我国《物权法》规定受让人在受让时的善意，它是指的接受让予之意，是一个完整的受让过程应以完成所有权的转移为准：（1）动产所有权的转移以交付为准；（2）不动产所有权的转移则应在登记后始为发生。因此，只有在登记完毕时仍为善意者，才适用善意取得制度。更何况《物权法》对善意取得的要件明确做出了特别规定“依照法律规定应当登记的已经登记”，其中“已经登记”这一事实行为必须完成，否则无法发生善意取得的效力。

本案中，原告董兵在过户登记完成之前，当发现周晓斌为无权处分人时，其主观上并非善意了，此时，过户登记客观上并未实际完成。因此，不符合《物权法》关于不动产善意取得的主、客观要件。被告周晓斌擅自处分共有人王风兰的财产，未经王风兰追认，该无权处分行为应属无效。对于因合同无效而导致的履行不能的问题，原告董兵另行追究被告承担违约责任。

笔者认为，“合同签订主义”混淆了主观善意与善意取得之间的关系，误认为只要受让人主观“善意”便应当拥有“取得”转让物的权利，将善意取得简单地理解为一种债权债务关系。其实主观善意仅是构成合同有效的条件之一，依法理“任何人不得处分不属于自己的财产”，当无权处分权人处分他人财产又未得到原权利人追认时，即使受让人主观善意该合同亦是无效的。无权处分行为是善意取得制度得以发生的前提，善意受让人并没有一个合法的有权取得，才会发生所有权取得的例外规则。

“申请登记主义”，将当事人申请登记视为登记完成，的确有助于更好地保护受让人的合法权益，存在一定的合理性。但与“登记完毕主义”相比略有逊色。同时它也缺乏法律制度的支持，但除非有司法解释予以明确规定。否则，如此理解《物权法》关于不动产善意取得的规定，尚缺操作的可行性。

笔者同意“登记完毕主义”。其根据是我国《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。物权法明确规定了受让人的善意状态的阶段，是指不动产办理完毕登记的时，受让人仍为善意的，才发生善意取得的法律效果 。我国的〈物权法〉对善意取得，就是一种“登记完毕主义”。其意义在于，不动产善意取得必须在完成登记后才能实现，在最大限度上为原权利人保留了发现权利被侵害的时间，有更多的时间维护自己的权利，在保护善意的第三人的同时，也在最大限度地保护原所有人的权利，立法在这里体现了对当事人双方权利保护的利益平衡。与此同时，立法的用意还在于，对原所有权的保护，在既可以采取物权的保护方法，又可以采取债权的保护方法的情况下，坚持了物权的保护，优先于债权的保护，毕竟债权的保护不如物权的保护直接有力。通过提起侵权之诉或违约之诉来实现权利救济，会大大增加社会的经济成本，带来司法资源的浪费。“登记完毕主义”给原所有人留出更长的时间，去行使物权的保护方法，尽量舍去侵权救济的债权保护方法，这就大大节省了司法成本，也提高了社会的效率。

2008年 8月20日

于天津师大新校区

编辑：韦祎