在英国财产法的思路下，考虑我国农村土地使用权制度，以强化土地财产权为核心的农地权制度，农地权是指特定主体对国家或集体所有土地基础上，行使对该土地支配权的一种独立物权。农地权包含农地的占有、使用、收益、处分等四项权能。使用权能中又饱含对农地的转让、出租、低价出资、抵押的权利。农地权人享有与所有权人同等的对土地的充分的支配权，才能使土地的有限资源得到充分的利用、发展其效用。传统的农村土地集体所有权支配下的土地使用权的各项制度，设计模式是在武装夺取政权之后、为巩固新生政权赖于的物质生产资料，在某一阶段强调土地集体式的公有性有其历史的意义，但是在政权已经稳定，经济建设飞速发展，社会土地资源的有限性与生产力发展的无限性之间的矛盾，一成不变的一味仍然强调农村土地的集体所有权在上，土地的各项使用权置下，将二者放在两个层面上去思考、处理问题，这就显露出农村土地使用权的侍女式的困惑，土地生产资料的商品属性不能有效地发挥，因而必须对农村土地集体所有权做出变革，让农地的使用权人享有对农地的充分、完整的权利，为满足社会生产和生活日益增加的需要，构建出以农村土地财产权为上，农村土地集体所有权的形式存在，农地权的实质性运行的机制。农地权以对农地的占有为起点，占有人行使对土地的一切、绝对的财产权利。农地权的法律的属性：

1．农村土地权利上的平等性

从大陆法系用益物权与所有权关系的制度框架中走出来，以农村土地财产权为一般抽象的概念，其下设立土地集体所有权、个人（或户）农地权平行的位置，二者的法律地位平等。土地集体所有权是依宪法而存在的法定权利；农地个人（户）的权利是因契约或法律规定而产生的权利。而这在法律上不存在依附关系，而是两种独立的财产权利形态。在英美法地产权制度的一个重要特征是权力的平等性，即地产权内部的各项具体权利之间是平等的，没有高低之分，也不发生谁决定谁的问题，其中每一种具体权利都是平等的。在他们眼里，只有有无权利的区别，而无一种权利制约或决定另一种权利的情况。[1]

2．农地权是独立的物权

农地权从对土地利用的性质上是独立的物权。而农地权的独立性的权利边界的划分，是国家的立法机关对农村土地财产权利的一种制度安排，任何一项法律制度都是该社会历史条件下经济、政治、文化的上层建筑的表现，顺应我国农村社会改革开放的行进的步伐，给予土地的使用权人更充分的利用权，提高对土地资源的利用率，大大提升农村乃至整个社会的生产力水平，创造出更充足、更富裕的社会财富，就应当顺其势、抛弃原有传统的观念，给农地权人以独立的土地财产的权利。按照农地人的意志在法律法规允许的环境下行使自己的权利。农地权人不屈服于土地所有者的意志行使自己的权利；不受非法的外部的制约，在这其中国家公权力的行使不当对农地权的危害更大。以农地权为起点构架的物权结构和体系，它是排斥一切不法干涉的权利。

3．农地权是以土地发展为核心的权利

随着我国社会主义市场经济体制的完善和发展，城市化加快，工业反哺农业，城市扶植农村走城乡一体化的道路，农村土地的利用带来的发展利益与农村土地集体所有权之间的矛盾会突现出来，我们可借鉴美国土地发展权的思路，观察、思考我国农村土地的利用问题。美国土地发展权的基本观念是发展土地的权利，是一项可与土地所有权分割而单独处分的财产权，即是土地变更为不同性质的使用权，如农地变更为城市建设用地。创设土地发展权后，其他一切土地的财产权或所有权以日前已经编定的正常使用的价值为限，也即土地所有权的范围，以现在已经依法取得的既得权利为限，以后再对土地的变更的决定权也属发展权之中，[2]美国土地发展权价值取向注重效率，注重发展性利益的公平分配和享受。我国物权法从所有权绝对化的路径中也走出了用益物权，即农村土地承包权、宅基地使用权、建设用地使用权等非所有权都是具有发展生命力的财产权利；在建筑物所有权中分化出建筑物区分所有权；采矿权、空间权等等。以上可以看出所有权变化发展的规律表明，土地权利的利用与设置要以社会经济发展、资源有效最佳利用为引导。因为“无论政治的立法或市民立法，都只是表明和记载经济关系的要求而已”。[3]我国农村土地变革的热潮中，在土地的利用中也衍生了一系列新的具有发展性的权利：①以承包的土地的承包权人进一步扩展自己的承包权，如：土地承包权的转包、出租、出让，有的地方尝试抵押；②宅基地使用权人对宅基地权扩展，如将宅基地换新建商品房（天津市东丽区华明镇作法）[4]；③集体土地使用权入股合作经营[5]，农地权以发展权利为核心的势态已经形成，我国广大农村土地使用权的变革再次证明了农地权是一种发展权，其核心是以农地权的发展性的收益分化的重心，按照效率、公平原则推进着中国农村经济向前发展。

三、农地利益分化的变革与农地权的端倪

民事财产权利——农地权不过是农民法律化的利益，作为利益的享有者，不是为了生存利益之名，而图求利益给自己带来的好利。创造更多的财富满足自己生活、生产的需要。变更中求发展，以发展为先头，我国广大农村在实践着农地权利益化后的重新分配，带给农村新的面貌的改变。哲学上的辩证法认为权利的稳定是相对的，发展是绝对的，稳定是发展的前提，当我们已经认识到了农地权的物权性质，积极促成农地权的流转和发展，是社会进步对农地权价值取向的正确判断。产权经济学认为：土地作为农业发展不可或缺的生产要素，不仅是宝贵的自然资源，也是一种资产，具有商品属性。农地权的流转是市场经济的内在属性和基本要求，因为只有流动才可能实现土地资源的合理配置，只有进入市场才能产生交换价值，农地权若不流通转让，则其权利效益实现的交易成本就会上升，土地资源的配置效率就难以提高，国内外经济发展的历史表明：一切稀有资源优化配置的主要途径是流通、转让[6]。在学术界对农地权的内涵、特点以及与集体土地所有权关系争辩不休的时候，农民兄弟已经在已有的法律框架内将已承包的土地通过土地交易市场评估，按市场化运作模式进行交易。

1．扩大农地权增加承包经营收益

第一种做法是“有偿承包，按份分配（地租）”。所有权是均分的，承包权是非均分的，不是家家户户都种地，而是将土地标价后招标承包，多出钱的（种田能手等）优先承包。这种模式东北地区较为多见。

第二种做法是“所有权均分，增人增地、减人减地（规定3—5年调整一次），承包合同一定5—10年不变，动账不动地（份额所有权在账面上调整平衡，承包地和承包合同不变），多占地者补偿少占地者”。这样既体现了公平，又避免了土地的频繁调整。这样的模式在我国中部地区较为多见。

第三种做法是“集体所有，专业组责任承包经营，收入成员平均占有”。这样的模式在多数工业化程度较高的村庄运行。

第四种更普遍的做法是，农民根据市场的变化，经常改变农地范围内的生产用途，如水稻地改鱼池或稻田养鱼，棉花地改果树蔬菜，或扩大复种指数等等。[7]

2．扩大农地权，确保土地增值和收益

为扩大农民分享土地发展性利益增值，一般做法自然是延长承包期，补偿从15年提高到30年再到70年。党的十七届三中全会提出的土地承包经营权长期不变，会进一步满足农民享有土地承包经营权所带来的发展性收益的增加。但是，如果政府强化“农转非”和农地用途改变或加强对粮价的管制，农民获得地租增值的实际比例可能会下降。过去已有过的实践已经证明了这一点。为避免此类事件的发生，就应当建设以发展、保植、增值为中心的浓地权制度，达到追求更多地租增值收益，具体的做法是：

第一，是直接用集体所有的“建设用地”或“开荒地”发展乡村工业，农民集体占有全部的地租增值收益，这种做法在上世纪80年代较为普遍；

第二，是将集体所有的土地，通过将土地“农转非”后直接出租给公司进行工业化生产，农民与公司对产值收益进行合理的分配，农民集体获得数倍于前的土地租金增加值。广东等沿海地区农村多是采取此种做法；

第三，是将村庄的宅基地或“四荒地”或“废地”集中整理，再对外出租，农民集体占有土地增值收益。[8]

3．扩大农地权分享土地资本化收益

中国农民有自己扩大地权资本化收益的做法：

第一，是建立农民土地信用社，农户的土地承包权或所有权（宅地）都可以在土地信用社抵押贷款，利息收入归农民自己（农村金融内置化），即使有还不起贷款的可能，但地权还有集体这层保护，风险要小很多。这种模式在上世纪90年代的内蒙古小兴安岭地区常见，除此之外，在80年代的很多村庄也常见。

第二，是面对政府征地，农民不是寻求更多现金补偿，而是努力获得更多的“反还地”。因为补偿的只是承包权（30年承包权出让金），失去的是土地长久的支配权。何况钱不能生钱，而获得“反还地”是分享所有权资本化收益，是持久的利益。这种模式在温州、广东等地常见，一般是10亩返回3亩。这种模式的村庄集体和农民家庭非常富裕，并且可持续。

顺应农民意愿并尊重农民的创造安排制度，而不是照搬大陆法系用益物权的传统模式或由政府来安排农民的农地权的前途；应从农民利益最大化出发，尊重农民的意愿和本着土地资源经济效益最大化来安排土地制度。[9]

无形的权利很容易被忽视，但权利贫困必然是导致有形的生活的贫困，遗憾的是，我们许多学者只从表面上去探讨了“三农”的危机，将“农民太苦、农村太穷”的原因归结为摊派太多、饥荒太高、官员太腐败、农民太无助等表面现象，从如此的角度去观察“三农”问题，提出解决问题的办法只能是治标不治本、事倍而功半。

而实质上，农民权利的贫困才是其一切贫困的根本原因。鉴于“富也权利，穷也权利”的规律，我们可以有理由认为：解决农民贫困的根本出路，在于必须赋予农民真正意义上的财产权，维护农民的财产权利，发展农民的财产权利，为革除农民财产权利虚设的现状，将农民所享有的物权法所规定的“集体成员集体所有”的权利真正树立起来，赋予农民，让他们在自己对土地上成为土地与权利主人，享有真正意义上的农地权。宣示农地权是农民的基本财产权，与农民的人格权共同构成农民真正的市场主体的基本生存、发展的权利。

市场经济必然扩张法律权利的权能。这种扩张，表现为市场经济迫切的要求创设法律。德国学者马克思·韦伯对法律“权利创设的形式”进行研究后认为：“在法律意义上，‘自由’意味着享有实际的和潜在的权利，但是，在没有市场的社会里，这种自由并不以法律交易为基础，而直接以法律本身的指令与禁止性命题为前提。另一方面，在法律秩序的框架里，交换就是‘法律的交易’，即法律的权利要求之转让、放弃或实现。随着市场的不断发展，这些法律交易变得越来越多，越来越复杂。”[10]

马克斯·韦伯这段话的含义是：在市场经济的社会里，商品交换实质是法律的权利转让、放弃或实现，也就是韦伯说的“法律的交易”，这种“法律的交易”随着市场经济的发展会越来越多，越来越复杂。我们党的十七届三中全会“关于推进农村改革发展若干重大问题的决定”中农村土地的新政正是反映了“市场经济——要求扩充农民的土地权利——决定反映了农民的心声——物权法制度创新，探讨设立农地权为核心的财产权。”这就是本文写作的目的和追求。