2009年4月13日上午，我们针对物权法建筑物区分所有权部分的实施状况，在天津市若干小区进行了调研。

一、 调研情况

（一）在H小区的调研

在H小区我们完成了两份针对业主的问卷。在问卷调查过程中业主反映的问题有：

1、停车位问题。小区内的停车位是占用业主共有的道路而划定的，每月租金为50元左右。但现有的停车位数量已经不能满足业主的需要，小区也没有规划新的停车区，导致车辆乱停现象比较严重。

2、业主委员会不能切实维护业主的利益。大部分业主由于日常工作繁忙，没有时间和精力投入到小区的管理工作中来；业主委员会的部分负责人员与物业公司拥有某些共同利益，在业主与物业公司发生利益冲突时，反而去维护物业公司的利益。这些都导致了业主委员会不能切实维护业主的利益。

（二）在Y小区的调研

Y小区面积较大，居住的业主数量比较多，物业管理也比较规范。该小区物业公司的负责人接待了我们。在调研中，我们发现Y小区目前存在的问题主要有：

1、物业费的收缴问题。Y小区的物业费拖欠现象比较严重，甚至曾因此导致诉讼的发生。物业费拖欠的原因主要有：

（1）物业公司与业主对缴费时间的理解不一致。物业公司认为，物业费的收取应当遵循“先缴费，后服务”的原则，如果认为物业公司的服务不符合物业协议要求，业主可以以违约为由要求物业公司承担违约责任。而部分业主认为应当“先享服务，后缴费用”，要视物业公司的服务质量缴纳相应的物业费。

（2）业主因与开发商存在纠纷而迁怒于物业公司。某些业主因为与开发商存在纠纷，而自己又没有太多的给开发商施压的手段，便想当然的认为既然前期物业是由开发商选定的，那么拖欠物业费就可以给开发商带来一定的压力。

（3）物业公司与业主在服务价格和服务标准上未能取得一致。物业公司认为，业主支付多高的物业费，自己便提供多高标准的服务；而业主认为自己缴纳了物业费，却没有享受到相应档次的服务。

2、停车位问题

（1）地下车库的权属存在争议。物业公司认为，地下车库虽然属于小区的配套设施，但是并不必然属于业主共有。这就如同配电室也是小区的配套设施，但其所有权属于供电公司一样。法律规定的停车位“应当首先满足业主的需要”，也不是指车位应当属于业主共有，或者车位的所有人应当将车位免费分配给业主，而是指车位的所有人应当同业主协商以何种方式分配（如出租、出售或其他）。业主却认为地下车库应当属于全体业主共有。

（2）乱停车问题。由于价格、方便程度等原因，部分业主不愿意按照规划的车位停车，而是只考虑自己的方便在小区内乱停车，甚至出现了阻塞消防通道的情况。物业公司没有权利进行制止（如拖车），只能进行劝阻或采取其他方式（如该小区采取了在路上加装护栏以使行车通道变窄而无法在路上停车的方式，但业主的车辆仍然在其他地方乱停）。

3、住改商问题。

住改商问题在Y小区也是较为突出的问题。有些住改商没有经过相关利害关系业主的同意，但物业公司同样没有权利强行阻止。物业公司采取了两种方式来解决：（1）以挂号信的形式对业主进行劝阻；（2）向相关政府部门反映情况。但这两种方式效果均不明显：业主对物业公司的通知置之不理；政府相关部门对物业公司的反映不作为。

4、违章搭建问题

小区里违章搭建的现象比较多，物业公司对这种现象没有权利强制拆除或者申请强制拆除，只能采取劝阻的方式。

二、对调研中发现问题的分析

我们认为，调研中反映出的一些问题，原因有以下几点：

1、业主委员会和居民委员会缺位。例如Y小区位于天津市两个区的交界处，小区的行政管辖问题长期没有确定，导致了居民委员会迟迟不能成立；并且Y小区属于新开发的小区，业主委员会也一直没有成立。因此，一方面，物业公司与业主的矛盾得不到及时有效沟通；另一方面，在面对诸如住改商、违章搭建等问题时，缺少行使请求权的主体。

2、部分法律规定模糊。如对地下车库的归属问题，法律没有作出明确的规定，因此造成了物业公司同业主的不同理解，产生了矛盾。

3、前期物业合同不能体现业主的意志。例如，Y 小区的物业公司属于前期物业，物业合同是由该公司与开发商签订的，业主购房时必须遵守。然而，业主并没有就合同条款同物业公司进行过协商，又很难对合同条款进行修改，业主的意志在合同中得不到体现，难免会产生纠纷。

三、 调研感受及下一步打算

通过同物业公司的接触，我们发现，有的物业公司还是很欢迎我们的这一活动的，因为物业公司本身对法律的理解存在模糊之处，希望我们能够帮助他们解决一些问题。另外，物业公司也希望我们能够起到宣传队的作用，让广大业主能够更加准确的理解物权法，他们的工作也更容易开展。但物业公司还是对我们的调研表现出一定程度的担心，一是物业公司确实存在一些不符合规定之处，如果调研涉及这些问题有可能引发业主的维权行为，损害物业公司的利益；二是担心我们一些调研问题的设计会误导业主产生错误的理解。

在接下来的调研活动中，我们认为应当注意以下几点：

1、问卷要进一步完善，突出调研重点；用词要更加准确。

2、针对业主的问卷主要是（1）调查业主对物权法的了解情况（2）调查业主对法律法规未规定情况的认识，因此，可以考虑另附一份“正确答案”，以防止问卷调查对业主的误导，打消物业公司的顾虑，便于工作的开展，更可以起到宣传物权法的作用。

3、对业主的调查可以联合物业公司来做。

4、注意物业公司负责人联系方式的收集，待调研告一段落之后，可以（1）邀请部分负责人参加相关研讨；（2）将调研报告发给物业公司，以配合他们的工作，并宣传物权法。

本次调研人员：赵轶婧、王子超、赵国海、曹思婕、耿景

二〇〇九年四月十四日

作者、编辑：王子超