2009年4月17日下午，我们在天津市若干小区进行了调研。我们希望通过调研了解《物权法》在实施过程中的相关情况，理论联系实践，在实践中发现问题，进而在理论中寻求解决依据，以我们所学为物业公司和业主解决实际困难，进一步完善我国物权法及相关制度。

本次调研我们走访了6个小区，完成针对物业公司的问卷调查1份，针对业主的问卷调查4份。

一、调研中发现的问题

S小区的物业管理是由业主委员会自治管理的，并没有专门的物业管理公司，据管理人员介绍，小区有住户325 户，属于高档社区，小区的物业管理公司几经易主，一开始是由物业管理公司承担小区的物业管理事务，但由于小区业主经常不交物业管理费，因而物业管理公司也不愿意承担该小区的物业管理，从而最终退出。

（一）物业服务单位反映的问题

经过与物业服务单位交流并结合问卷调查的结果，我们总结得出物业服务单位反映的主要问题有以下几点：

1、物业费拖欠问题

据小区物业管理人员反映，该小区物业管理费是按照每平方米1.05元收取，该小区内存在较为严重的物业费拖欠问题，先前的物业管理就是因为物业费收不上来的原因才退出去的，有的业主，房子没人住了，物业费拖欠达十几万元，为此，他们想过多种办法，比如把欠费业主的名单张贴在公告栏上，但收效甚微，他们认为大多数业主都是属于无理拒交，业主的心态是“只想享受服务，不愿承担义务”，业主对缴纳物业费的责任意识淡薄，因此，强化业主的这种交费意识为当前首要。

2、停车位问题

该小区的停车费是按照每月30元的标准收取，小区收取的停车费在性质上是土地占用费，物业并不负有保管责任，倘若出现车辆丢失、毁损的情况，业主须自行承担。现在，随着业主车辆数量的增加，小区内的停车位已经不够，但是，物业管理单位根据“先来先安排”的原则安排业主的车位，没有车位的业主只能把车停在小区外面。

3、公共用地的使用问题

（1）小区内有部分一楼业主在自家门前的土地上种菜或搭设葡萄架等；

（2）原作为业主大会的议事地点为一栋住宅的地下室，后由于很少使用，地下室上面的业主自行将该地下室换了一把锁，转由自己控制。对于业主的这些无理行为，物业管理单位因为没有相应的强制力也无法管理；

（3）由于小区内严禁违章搭建、住改商的行为，因此在此小区内这类问题基本不存在。

4、公共设施收益的分配问题

小区内公共设施收益主要来自于两部分：一是广告牌、楼内广告电视等的收益；二是停车位的收费；三是小区内池塘承租给他人供人垂钓的收费。这些收入都由业主委员会收取，以其用于小区的管理与维护，并定期公布账目。但调查过程中我们发现业主对于这些收益的情况知之甚少，这也就为业主与物业委员会之间的纠纷埋下了隐患。

（二）小区业主反映的问题

经过与小区业主的详细交流并结合问卷调查的结果，我们总结得出小区业主反映的主要问题有以下几点：

1、物业费的交纳问题

小区内的确存在一些业主不交纳物业费的问题，但其主要原因是由于业主对业委会的服务质量不满意；对物业费的收费标准不明晰，认为收费过高，指出周围有些小区物业费才0.50-0.70元，并且由于几经换物业公司管理以及至今的业主委员会自治，物业费也几经升降等；物业管理工作比较混乱。在我们的调查中，一位中年女士告诉我们，物业费不应该按照居住面积来收取，而应该按照人口的多少来收取，因为人口多的家庭给公共设施造成的负担要大于人口少的家庭，比如人口多的家庭排放的垃圾就要多于人口少的家庭，对于小区内没有居住的业主不应该承担物业费，因为其根本就没有使用公共设施。

2、业主委员会的问题

在我们调查的4位业主中，有2人表示未参加过业主大会或业主委员会的会议，1人表示曾经参加过，1人表示参加过，在被问及对业主委员会的职能履行情况时，有2人表示一般，2人表示不太好，在被问及业主委员会做出的决定侵害自己权益时如何寻求救济时，有人表示没有办法，有人表示向有关部门反映。

3、对公共设施收益部分的分配问题

小区内的公共设施收益部分，由业委会收取，很少向业主公布收费标准以及收费如何分配，且小区内的广告牌等收益，都是由业委会与使用方协商价格，据业主反映有些价格明显偏低，认为有可能业主委员会与对方串通，为此，小区内的广告牌还曾经被人砸过。另外，小区内有一个池塘，该池塘被业委会承包给别人做鱼塘，供外面的人进来垂钓，因此，经常有陌生人出入小区，对小区的安全构成了一定的威胁。

4、公共设施、公共收益的归属问题

在被调查的4个业主中，被问及公用设施、绿地的归属问题时，3人表示应该归业主共有，1人表示应归物业公司所有；而在被问及小区内的广告牌、车位等公共收益的归属时，有2人表示归业主共有，2人表示归物业公司所有。这也就表明有些业主对物权法及相关规定还不是很明了。

二、回归理性——法律视角的思考

在总结得出以上问题后，在实践的基础上，结合我们对物权法知识的学习与理解，也引发了我们对调研过程中的一些问题的思考：

1、物业管理费问题

物业管理服务费一般是由买房人与物业管理公司约定的，也可以是在业主委员会成立后由业委会与物业管理公司约定。因此，物业管理服务费本应该是当事人意思自治的产物，当事人间订立物业管理服务合同以后，就应该按照合同约定的内容履行，物业管理公司应该按照合同约定服务标准履行合同义务，业主应当按照合同约定交纳物业管理费。但是，实践中我们会发现，经常会发生业主不交物业管理费的情形，难道这真是由于上面业委会讲的“业主意识淡薄”的原因造成的吗？在此，我们并不赞同，诚然造成物业费难收的原因是多方面的，但是，我们认为一个最主要的原因就是双方对物业服务费的标准意见不一致。物业公司认为自己的物业费收少了，达不到自己提供的服务标准所能承受的价格；而业主则认为自己交的钱多了，自己实际享受的服务没有达到自己交纳物业费所应该达到的标准。其实，出现这种情况也是很正常的，因为双方自在不同的专业领域，站在不同的角度，当然得出的结论也不一样。然而，双方当事人在订立合同时，应该站在平等的角度之上，物价局应该规定各个服务项目的收费标准，物业公司应该公布自己各个项目的收费标准，将收费的透明化，业主或业主委员会应该根据最有利于业主的原则，选定物业管理公司，并与之签订物业管理合同，这样的收费应该是业主与物业公司都能接受的。合同一旦成立生效，就应该按照合同规定的内容履行，除非有情事变更，合同不得变更。如果业主仍不交纳物业管理费，则物业管理公司可通过诉讼方式维护自己的利益，同时，根据《天津市物业管理条例》第七条 “街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。”之规定，相关行政机关做好调解工作。在这里须强调的是，我们不主张通过诉讼的方式解决，因为小区业主与物业管理公司之间是一种长期合作的关系，通过诉讼的方式解决可能会进一步激化双方的矛盾，不利于今后物业管理工作的开展，通过调解的方式解决矛盾值得赞许，而且可以探讨建立拖欠物业费黑名单制度，并将其纳入业主个人信用系统的一个评价标准。

2、业主委员会的诉讼主体资格问题

此次调研过程中，小区业主委员会的管理人员反映，由于业主委员会没有诉讼主体资格，因此，业委会不能对业主的某些违规行为不能起诉，只能通过劝说的方式解决，然而劝说的效果也往往不够理想。的确，我国《物权法》及《物业管理条例》并未明确业主委员会的诉讼主体资格，实践中也只是几个地区的高院对此作出了回应。2004 年，北京市高级人民法院出台的《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行) 》第7 条规定：“业主委员会于下列情形可作为原告参加诉讼，以其主要负责人作为代表人：（1）物业管理委员会违反合同约定损害业主公共权益的；（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物权管理条例》第二十九条规定的资料移交给业主委员会的；(4) 其他损害全体公共权益的情形。”2004 年，广东省高级人民法院审判委员会第160 次会议通过了《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格文特批复》，该批复认为经房地产行政主管部门备案登记业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费，公共部分维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司因住宅小区物业管理问题引起的纠纷,可以以自己的名义提起诉讼。一般只作为原告而非被告。另外，最高人民法院曾于2003 年9 月10 日针对某高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》中确认金湖新村业主委员会符合“其他组织”要件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费,公共部分维护及物业管理用房费、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。

由此得出的结论是：其一，我国部分地区已有了大胆实践和突破，承认业主委员会的诉讼资格，但一般仅承认其原告资格，对于其被告资格总体来说还持否定和观望态度；其二，即便是业主委员会的原告资格也受到诸多限制，可以自己名义起诉的只限于涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷事宜。业主委员会的诉讼权利被压缩到如此小的范围，更像是基于诉讼便利考虑而做出的权宜之计，很显然这样的回应并没有解决其民事主体资格问题。对此，我们有必要从理论上作出进一步探讨。

3、物业管理单位的最优问题

根据《物权法》第八十一条 的规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”由此，小区的物业管理既可以以业主自治的方式进行管理，也可以委托专门的物业服务企业进行管理。在水乡花园的调研中，我们发现，S小区经历了由物业管理公司管理转变到现在的小区业委会自治管理，对此转变，有的业主表示赞成，认为业主自治能更好地管理地代表业主，维护业主的权益；有的业主则表示，业委会管理不具有专业性，管理混乱，而且业委会中的成员都是本小区的业主，在管理过程中，由于很多人是熟人，碍于情面，有些时候管理工作没有到位，另外，经常发生吵架、骂架的事件。我们认为，小区物业管理是一项专业性很强的工作，其工作范围不仅涉及到清洁卫生、安全保卫，甚至还涉及到突发事件的处理，管理人员需要具备专业的物业管理知识，这些远非一般的业主自治所能解决，而且，随着人们精神生活的不断丰富，对物业管理的要求会越来越高。因此，专门的物业管理公司应该成为小区物业管理的唯一单位。

4、业主委员会的产生及问题

我国《物权法》第七十五条规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。” 《物业管理条例》第十条规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”及第十六条第二款规定“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。”我国的相关法律法规已经规定了业委会的产生，然而，据小区内的业主反映，虽然S小区的业委会的成员是选举产生的，但是，都是把一些不认识的人的名字拿给他们选出来的，因此，这种民主选举的方式实际上已经沦为形式上的了。我们不知道该小区在选举业主委员会时是否有行政机关指导，但是，法律既然规定了行政机关有指导和协助的义务，就是希望在行政机关的帮助下，使小区业主选出的业委会能够真正代表他们，而不应该让整个选举程序沦为一种形式。

5、对建筑物区分所有权传统观念的重新审视

传统的建筑物区分所有权理论认为，专有权是共有权、成员权产生的基础，事实上，我国的《物权法》也采用了这一理论，我国《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”，由此，《物权法》确立了业主专有部分所有权在三项权利中的核心地位，即专有部分所有权是主权利，而共有部分所有权和共有部分共同管理权是从属权利。我们认为，这一立法理念的危害是极大的，它将导致所有权人的个人主义思想，因为在他们看来，自己对房屋的所有权是最重要的。在这次调研的过程中，我们就发现，业主对他们共有的权利表示淡漠，一个典型的例子就是有人在公共用地上种植葡萄。实际上，住在一个小区内的业主首先应该是一个整体，它们在一个区域内共同生活，共同享受物质文明给他们带来的舒适，只有彼此之间互相协作，才能营造出一个美好的居住环境，任何一个业主的违规行为，都有可能损及到整体的利益，因此，建筑物区分所有权更应该突出团体本位的思想，将共有权及共同管理权置于更加优先的位置。

三、下一步计划

通过本次调研我们发现，大部分物业公司对我们存有误解，担心我们揭露他们的问题，所以宁可敬而远之，不愿接待我们。我们走访了六处小区，只有一处小区接待了我们，效率之低可见一斑。因此我们建议贾老师协调物业协会介绍若干物业公司与我们接触，以利于我们的调研工作的顺利开展，提高调研效率。

就目前来说，虽然我们在调研中遇到了一些困难，但是我们的收获也是巨大的，我们了解了许多在课本上学不到的知识，为此我们感到欣喜，我们坚信，随着调研实践的不断推进，我们收获的成果也会越来越多。计划下一周内继续开展两次实地调查，继续完善我们调研内容。

二〇〇九年四月十九日

本次调研人员：陶川 刘震 于佳 张爱军

作者：陶川

编辑：王子超